六、泡沫化的房地产市场无法长久支持中国经济增长

　　从1996年上半年开始到2001年，中国政府通过8次降低银行存款利息，希望以此启动房地产市场需求，但迄今为止，已经可以很明显地看出这一政策目标难以达到。看来在产品相对过剩的今天，与有效需求不足作“斗争”，是今后比较长一段时间内中国必须应对的经济难题。选择房地产业作为新一轮经济发展的启动点，也就顺理成章地成为高层决策人士和部份官厅经济学家瞩目的经济政策。在这段时间内，建设部、国家计委、国务院有关部委负责人都相继表示要理顺政策，调整商品房价格，发展住房金融，通过降价处理和租赁的方式来盘活现有存量的房地产市场，以住宅建设作为新一轮经济增长的启动点，带动其余50多个相关行业的发展。但在房价高涨、公众缺乏购买力的情况下，可以想象，要达到目的有相当大的难度。

　　目前住宅产业难以启动的一个根本原因就是一次性支付的高房价与国民相对较低的工资收入的矛盾。这一点从发达国家购房支出与家庭年收入之比可以看出：

　　部份发达国家购房支出与家庭年收入之比
　

　　据了解，不少中等发达国家居民收入水平大大高于中国大陆，而住宅价格却低于中国大陆。这些国家每套住宅的总价格，均在家庭年收入的6倍以内，加上有银行提供的按揭，这些国家的居民均可轻松地买房、租房。中国大陆人均收入排列世界200多个国家的170位左右，而房租房价却大大超过中等发达国家，甚至比发达国家还高，显然不合中国国情，是极不正常的经济现象。目前中国大陆商品房售价与工资收入之比普遍在12:1左右，有的地方如北京、上海、深圳与广州还明显高于这一比例，显然高于国际标准许多。

　　从1996年-2001年这一期间，中国政府先后制订了一系列优惠政策支持个人置业，以启动房地产市场。问题是房地产市场需求和供给之间那巨大的缺口如何才能弥缝？解决市场商品房滞销的关键，是将降低商品房的价格和提高居民的购买力二者结合起来，在房价降下来的前提下，让居民通过15～20年分期付款的方式购买一套住房，这样才有可能启动市场。但关键在于：要降多少，老百姓才能买得起？根据上述价格分析，中国大多数人民距离价格昂贵的商品房还有很远的距离。

　　从市场供需状况来看，已经造成严重滞销的房地产市场并不会因中国政府的各种“改革措施”一出台，就会拉动需求快速增长。而且中国国情特殊之处还在于：房地产公司绝大部份是国有企业，而投入房地产开发的贷款又多来自于国有银行。在开发项目的过程中，项目负责人可以通过购买地皮、发包工程等各个环节贪污受贿，在利益驱动下，他们也就不管企业能否获得利润，以及银行贷款能否及时归还。因为只有继续“开发”，他们个人才可以捞好处。这就是中国房地产开发商明知商品房严重过剩，还要不断进行“开发”的真正原因。北京的商品房空置率在全国算是偏高的，但房地产开发热却一直没有降温，直到2001年为止，北京市房地产企业还有4,000余家，其中70％以上没有开发实力，并不从事房地产开发，而是想各种办法从政府那里拿到土地开发权，然后靠合作开发或者转让土地开发权牟利。[32] 所以中国房地产市场出现了一个奇怪的现象：1995-2000年，城乡居民在银行的存款从35,457.9亿元增至58,000亿元，而过剩商品房却从 5,046万平方米一直上升到2000年的8,000多万平方米。在这背后其实就是大量的土地违法案件，参与者主要是政府官员及与他们有权钱交易关系的房地产开发商。1998年全国共查处了土地违法案件287,000多起，涉及土地面积115.6万亩，其中耕地38.7万亩。[33] 2001年6月10日，大陆国土资源部执法监督局局长孟宪来对外公布：2000年大陆土地违法案件共170,000件，造成大陆每年国有土地流失超过 100亿元人民币。而这些土地违法案件虽然大量发生，但查清的却很少，查到位的更少。[34] 这种完全脱离市场需求状况的“房地产开发”，只为大陆市场制造出更多过剩的商品房。2002年1月到11月，中国房地产投资为6228亿人民币，同时空置面积达1.25亿平方米，空置率为19％，北京的房屋空置率则达26.7％，超过10％～15％的国际警戒线。[35]因为一般百姓的存款多是养老或子女教育所需，在所谓“教育产业化”政策的推动下，中国高校的学费较10年前上涨了100倍，中国公众子女教育支出大幅度上涨，这些存款更难在“政策刺激”下转换成对房屋的消费需求。所以，从2003年开始的新一轮房地产热，完全是炒作而引起的房地产泡沫。以中国房地产业的龙头老大上海而言，其房地产需求很大部分来自于外国基金的炒作。

　　但是，这些外资并非打算长期持有上海房产，美国洛克菲勒集团旗下的高纬物业公司亚太区高管的评估：“上海楼市中的外资有95%都是投机性的”。[36]参与炒房的海外基金多以离岸投资公司的身份出现，并无一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册，这意味着如果投资受挫，流入的资金会迅速撤出。无人知晓到底有多少外资在投机中国地产，国家统计局数字只能提供大概情况：2004年外商直接投资（FDI）进入中国房地产业的资金规模大致为：合同利用金额为 134.9亿美元，实际使用金额为59.5亿美元。前者增长48.08%，后者增长13.55%。但这统计数据据说并非完全统计，有所遗漏。[37]